辉南县人民政府办公室关于印发辉南县政府购买存量商品房用于棚户区改造安置住房实施办法（试行）的通知

辉政办发〔2016〕8号

各乡镇人民政府，吉林辉南经济开发区管委会，县政府各办局、各直属机构：

　　《辉南县政府购买存量商品房用于棚户区改造安置住房实施办法（试行）》已经2016年5月20日县政府第五次常务会议讨论通过，现印发给你们，请遵照执行。

辉南县人民政府办公室       

　　2016年6月24日       

    (此件公开发布)

辉南县政府购买存量商品房用于棚户区改造安置住房实施办法（试行）

　　为全面完成我县各类棚户区改造目标任务，扎实推进县域房地产市场平稳健康发展，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、住建部和国家开发银行《关于进一步加强统筹协调用好棚户区改造贷款资金的通知》（建保〔2014〕155号）、住建部和中国农业发展银行《关于加大棚户区改造贷款支持力度的通知》（建保〔2015〕137号）、《通化市政府组织购买存量商品房用于棚户区改造安置住房的实施办法（试行）》（通市政办发〔2015〕3号）、《通化市棚改货币化安置实施方案》（通棚改办〔2015〕17号）及《辉南县国有土地上房屋征收与补偿办法（试行）》（辉政发〔2013〕10号）等相关规定，结合我县实际，制定本实施办法。

　　一、重大意义

　　棚户区改造是重大民生工程和发展工程，政府购买存量商品房用于棚户区改造回迁安置住房是棚户区改造的重要方式，不但有利于加快棚户区改造进程，促进棚户区房屋征收进度，缩短回迁安置周期，满足棚户区居民多样化住房需求，加快棚户区居民“出棚进楼”，而且有利于节省地方政府过渡安置费用，化解矛盾纠纷，促进我县房地产市场稳步健康发展。

　　二、基本原则

　　一是坚持政府主导，稳步推进的原则。通过政府主导、搭建服务平台，政府各部门统筹协调、稳步推进，实现供需平衡统一。

　　二是坚持自愿参与，自主选择的原则。政府购买存量商品房用于回迁安置住房，要充分尊重棚户区居民意愿，让群众自主选择安置方式；县城区范围内有存量商品房的房地产开发企业，根据房源实际，自愿提供安置房源。

　　三是坚持公开透明，择优选房的原则。依据相关法律规定，实行程序公开、价格公开、房源公开，阳光操作，择优选择房源。

　　四是坚持因地制宜，分类实施的原则。根据房源数量和回迁安置需求情况，有针对性地实施购买商品房用于回迁安置住房工作，采取不同区位、不同项目区别化操作，分类实施。

　　三、存量商品房选择

　　（一）拟购买存量商品房的条件。

　　必须选择取得《商品房预售许可证》的在建和具备交付使用条件的商品房，优先选择具备交付使用条件的商品房，且该房屋无抵押、冻结、查封、权属纠纷等情况，房屋的户型基本为多层住宅45-90平方米，高层住宅50-90平方米。购买的存量商品房现不具备交付使用条件的，自居民签订安置协议腾空房屋之日起至房屋交付使用过渡期的临时安置补偿费用由中标开发企业承担，临时安置补偿标准按《辉南县国有土地上房屋征收与补偿办法（试行）》相关规定执行，过渡期超过规定期限的按1.5倍计算。工程质量达到合格标准，物业管理满足要求。政府购买房源一律为毛坯房。

　　（二）存量商品房的选择及价格确定。

　　1.初审。有信誉、有实力且能够交付使用商品房的房地产开发企业，向县棚改办提交书面申请，并按照县棚改办要求上报存量商品房的位置、户型、面积和商品房开发成本、市场销售价格等相关信息，由县棚改办对报送的相关材料进行初步审查。

　　2.测算。由县住建、国土、税务、财政、审计、征收、等部门组成县购买存量商品房工作组，对初审合格的房地产开发企业商品房开发成本、税金和合理利润进行测算，原则上以开发企业前5个月销售房屋平均价格下浮10%作参考，测算出购买存量商品房的合理售价。

　　3.评估。由承接主体委托招标代理机构，对房地产评估公司进行公开招标，中标房地产评估公司对各区域商品房合理售价进行评估后，购买主体将评估结果报县审计部门进行审计，以审计后的价格作为政府采购存量商品房用于棚改安置的招标控制价。

　　4.招标。根据政府采购程序，组织公开招投标，各开发企业的投标报价低于区域招标控制价的全部中标，中标价即为棚改居民购买安置住房的控制价。开发企业在销售安置房时实行“一房一价”，但最高不得超过所在楼盘中标的控制价。

　　5.公示。县棚改办对中标的房地产开发企业确定为存量商品房的供应单位。以中标价格为政府购买存量商品房的最高结算单价。对购买存量商品房最高结算单价及中标开发企业商品房市场销售单价进行公示。

　　四、安置程序

　　（一）安置对象的确定。经省、市、县政府批准年度计划安排的棚户区改造居民为安置对象，辖区内采取就近安置原则。

　　（二）棚改居民被征收房屋产权置换补偿单价的确定。以房地产评估公司评估的征收区域房屋重置价格作为产权置换的统一补偿单价，并在征收范围内公示。

　　（三）安置面积的确定。县房屋征收经办中心依据《辉南县国有土地上房屋征收与补偿办法（试行）》规定的补偿标准，计算出每户居民房屋的安置补偿款总额后，出具《被征收房屋安置补偿款总额确认单》和《选房通知单》，再根据居民选择的安置住房结算单价，折算出安置房面积，该面积即确定为居民应回迁安置住房面积。

　　（四）安置住房的选择。中标开发企业向棚户区居民公示房源的位置、户型、面积、价格（政府购买商品房结算单价、中标开发企业商品房市场销售单价）等相关信息后，棚改居民凭《被征收房屋安置补偿款总额确认单》和《选房通知单》，根据自身住房需求和经济状况，在政府拟购买的房源内，通过自主或抽签的方式选择安置住房。与此同时，中标企业可以采取多种方式进行促销活动，吸引棚改居民到自己楼盘选择商品房。

　　（五）安置协议的签订。棚改居民在拿到中标企业出具的《被征收人选定房屋回执单》后两个工作日内，持《被征收人选定房屋回执单》到县房屋征收经办中心签订《安置补偿协议书》，协议中列明房屋坐落位置、房间号、房屋面积及中标企业与被安置人结算差价款等相关情况，逾期不签协议的，所选房屋视为自动放弃。签订协议后，须在规定时间内腾空旧房并交出钥匙；旧房交割后，到县房屋征收经办中心领取《办理入住通知书》和《安置房票》。

　　（六）办理入住的手续。棚改居民凭《安置房票》、《安置补偿协议书》和《办理入住通知书》，到中标企业办理入住手续。

　　（七）房屋价款的结算。被安置人凭县房屋征收中心出具的《安置补偿协议》和《安置房票》到中标企业办理入住手续并结算差价款。被安置人实际入住房屋的面积超出居民补偿款总额折算出的安置面积10平方米以下（含10平方米）部分，按政府购买商品房单价结算差价款；超出10平方米以上部分，按中标企业商品房市场销售单价结算差价款，差价款由中标企业向被安置人收取，并与被安置人签订全额《商品房买卖合同》，出具全额不动产销售发票，被安置人只承担交纳差价款部分产生的契税和交易费。承接主体按照《安置房票》中载明的安置房票金额与中标企业结清政府购买商品房的房款，其中：期房安置的分期结清，签订安置补偿协议后支付60%房款，剩余40%房款在居民入住后结清；现房安置的，房款在签订安置补偿协议后一次性结清。

　　（八）相关问题的解决办法。

　　1.安置房由于区位、地块、楼层等因素，价格不相同，棚改居民的安置面积应随安置区位、地块和楼层作相应调整。

　　2.棚改居民选择安置住房时，如安置补偿款总额有剩余，且额度不超过10万元的，应在办理入住手续后，由县房屋征收经办中心向居民支付余款；剩余的额度超过10万元的，须再行选择安置房，否则应等待其他安置方式。

　　3.选择现房安置的，不享受临时安置补偿费；选择期房安置的，按照《辉南县国有土地上房屋征收与补偿办法（试行）》相关规定执行。所有临时安置补偿费由居民在入住时与中标企业结算。

　　4.安置结束后，棚改居民持《安置补偿协议书》、《商品房买卖合同》和发票到税务和房产部门办理产权手续，税务和房产部门按照国家相关政策规定，依据《安置补偿协议书》收取居民差价款部分应缴纳的税费后，办理房屋产权证。

　　五、资金来源

　　依据国家和省棚户区改造政策，购买存量商品房用于棚户区改造安置住房，可以打捆使用国家和省补助资金，符合规定的政府融资平台公司、承担棚户区改造项目的企业可以通过申请金融贷款、发行企业债券、中期票据等方式拓宽资金筹集渠道，减少商品房购买的资金压力。特别是充分用好国家开发银行和中国农业发展银行棚户区改造专项贷款资金，提高贷款资金使用效率。

　　六、责任分工

　　（一）县金融办：负责衔接和协调贷款银行，同时协调各相关部门做好棚改项目贷款前期各项手续的办理等相关工作。

　　（二）县住建局（县棚改办、县规划处、县房产管理中心）：县棚改办负责拟定棚户区改造计划，并报请省、市、县政府批准；审查开发企业上报存量商品房的相关材料。县规划处负责对未来三年我县各类棚户区改造的地块、规模、条件、标准等进行总体布局，提前制定我县各类棚户区改造详细规划。县房产管理中心负责做好房屋交易、产权登记办理等事宜，房屋交易、产权登记费用按国家有关规定标准收取。县住建局负责对办法中的相关事项进行解释。

　　（三）县房屋征收经办中心：负责拟定待征收区域《征收补偿方案》和《征收决定》；计算被征收居民房屋的安置补偿款总额后，出具《被征收房屋安置补偿款总额确认单》和《选房通知单》；组织被安置人通过自由选择或公开抽签选择安置房屋，再根据居民选择的安置住房结算单价，折算出安置房面积，并签订安置协议，出具安置房票。

　　（四）县发改局：积极向国家和省争取各类棚户区改造的投资计划。

　　（五）县国土局：做好征收地块的土地管理工作，做好回迁安置居民房屋的土地证照办理工作。棚改房屋征收后腾空的土地由政府统一收储，纳入政府土地收储库。

　　（六）县财政局：负责将购买棚改服务资金逐年列入财政预算，并向购买主体出具列入财政预算的函；起草向县人大提请将购买棚改服务资金列入年度财政预算的议案；同时加强对政府购买棚改服务流程及资金使用进行指导和监督。

　　（七）县审计局：负责对政府购买棚改服务资金的监督和审计工作。

　　（八）县地税局:依据国家和省棚户改造政策及时收取棚改居民房屋差价款部分的契税，出具完税手续。

　　（九）县公安局：依法维护改造过程中的治安秩序，保障人民群众生命财产安全，做好户籍管理工作。

　　（十）县监察局：负责对政府购买存量商品房安置棚户区居民工作情况进行监察。

　　（十一）承接主体：根据省、市、县政府批准的年度棚改计划，积极争取资金，并履行银行放款程序，保证购买存量商品房资金的正常使用。